El método francés en hipotecas

 

Entre las distintas variables a tener en cuenta cuando solicitamos un préstamos hipotecario, definitivamente las cuotas que pagaremos mensualmente representarán el fin del análisis que resume fundamentalmente el capital que adquirimos como préstamo, la tasa de interés anual por este préstamo y el tiempo que estaremos pagando estas cuotas. 

Quizás el método más utilizado para calcular estas cuotas mensuales, así como el monto que representan el interés y el capital dentro de estas cuotas mes por mes, es el método francés.

¿Qué es el método francés en hipotecas?

El sistema de amortización francés se aquel mediante el cual el prestatario se compromete a pagar unas cuotas periódicas constantes, que incluyen capital e intereses. 

Mediante este procedimiento de cálculo, se obtiene una cuota de amortización constante en cada período. De esta forma, siempre pagaremos la misma cantidad, si el préstamo se concedió a una tasa de interés fija. Existe una variante cuando el interés es variable, referenciado con un indicador, que normalmente es el interés interbancario de referencia de cada país. En este caso, las cuotas son constantes en los períodos de tiempo en que este indicador no varía.

El Capital, los Intereses y la Cuota Periódica

La anualidad en el sistema de amortización francés, se calcula mediante una equivalencia financiera. De esta forma, lo que el banco nos entrega es el préstamo solicitado y lo que nosotros nos comprometemos a pagar son las cuotas constantes en las cuales se contempla una sumatoria entre el capital y el interés. 

A pesar que las cuotas sean constantes, no lo son ni el capital que retornamos ni el interés. Estas dos variables se comportan de manera invertida en el tiempo, inicialmente estaremos pagando menos capital y más interés y luego lo opuesto en los años finales de amortización.
La formulación matemática es relativamente sencilla y se pueden hacer los cálculos utilizando una hoja de cálculo. La ecuación de la anualidad sería la siguiente:

 

C: cuota constante 

Co: capital prestado

i: tasa de interés anual

N: número de períodos

Una vez tenemos el importe de la cuota a pagar, se puede preparar el cuadro de amortización para conocer de manera precisa cuánto corresponde al capital y cuánto al interés cada vez que amortizamos, aunque el banco nos facilita uno detallado al solicitar cualquier tipo de préstamo. 

Ejemplo de préstamo amortizado utilizando el Método Francés

Imaginemos que queremos comprar un apartamento de 50 000 USD y logramos un acuerdo con el banco para acceder a una hipoteca con una tasa de interés anual del 5% que amortizaremos en 30 años, o sea, en 360 cuotas.
Teniendo en cuenta la ecuación anterior, el pago de las primeras 20 cuotas quedaría de la siguiente manera: